最近很膨胀
撰文：昆明楼市动态首席购房顾问 文锋，微信：wenfeng005
7月份，终于拿到了等了4年之久的不动产权登记证，原本想在朋友圈晒一下的，后面想想还是算了，太膨胀了不好。
但是前天晚上下楼在门口竟然有中介挂出小区房源，一看小户型单价过2万，稍大的户型基本都突破1.8万元/平，以一个普通业主的来说，内心又开始膨胀了。
其实以同德为中心，北京路周边次新二手房的价格1.2-1.6w之间（也就是说旁边没有这么贵）。但同德昆明广场二手房的价格突破2万，这是一个信号。
昆明房价321的模型不断夯实，也基本印证我之前对市场的判断。
7月份的调控政策，按照政策的逻辑，对新房的影响确实立竿见影：7月限购至上周末（7月22日），昆明主城四区只有6个楼盘预售22万平，呈贡新区2个楼盘预售19万平米，上个月昆明新增预售面积128万平米。
也就是说，7月新增预售面积不及6月份的三分之一，原本市场供需关系不平衡的现象更加突出了。
以五华区2018年上半年的房地产投资运行情况为例：2018年1-6月，五华区待售面积510214平方米，同比下降14.95%，其中住宅待售面积189024平方米，同比下降35.71%。照这样的月均销售速度，五华区510214平方米的待售面积仅够销售3.47个月，189024平方米的住宅待售面积仅够销售1.77个月。
不用太多惊讶，在昆明新房待售面积远低于3个月的销售周期，昆明新房的供应已经严重不足了。
也就是说，在新房供应相对有限的情况下，挤压一部分消费客群往二手房市场靠拢，而这个过程就是二手房市场价值重新梳理的过程，为此，价格不断上扬的态势是比较明显，直接导致新房与二手房之间的价差越来越小。
根据目前监测的房价数据，新房二手房在之前的超过30%的价差到2017年的23%再到目前的15%不到。
（制图来自网友magic橙）
从这个维度来审视昆明二手房价格，也就不难理解同德昆明广场的价格破2万所带来的影响了：只要夯实二手房价格，自然就不会觉得新房的价格高。
针对昆明供不应求的市场现状，地方政府也在积极加大土地供应，但就目前而言，土地通过招拍挂到开发商拿到预售证，在一些追求快周转的房企手里可能只需3个月，但普遍下来平均需要10个月，那么也就意味着今年下半年土拍的地块，最快面市供应也会在明年上半年。
“新开工的量跟不上销售量。那么明年，有可能出现的则是供给严重不足。”任大炮在博鳌论坛上说：“房地产市场不会崩盘，或者会出现急速逆转的情况，毕竟城市化的需求还存在，消费的欲望和改善性需求还大量存在。”
在7月23日的国务院常务会议提出支持扩内需，要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度，保障合理融资需求。而在会议前日，央妈以麻辣粉（MLF，中期借贷便利）方式向商业银行投放5020亿人民币，规模宏大，很久没有见到了。
对此，连SOHO中国董事长潘石屹都表示不满，直言说“既然发了钱房价自然要上涨，房价是个蓄水池，把这些钱放到别的地方更要出问题。”
那么，按照这个说法和节奏，昆明房价321的格局要成形了。
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